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２０２２年７月２４日 ＭｉｃｒｏｓｏｆｔＮｅｗｓ All About「【計算してみた】老後資金、持ち家の人はいくら必要？
© All About, Inc. 人生100年時代の老後資金はいくら必要か。持ち家の家庭が定年退職したときから100歳までの間、あるいは平均余命まで生きた場合に必要になる資金がいくらなのか。また、資金が足りない場合、どのように工面することができるのかを解説します。
持ち家の場合、老後資金はいくら必要？
人生100年時代を迎えるといわれ、老後に必要な資金を統計の平均値で計算すると約740万円の「不足」となります。実際には、住宅が持ち家か賃貸か、ローン返済が残っているか、生活スタイル、家族構成、住む地域などあらゆる条件によって、必要な老後の資金額も収入も大きく違います。
ここでは、持ち家の世帯が65歳で定年退職した場合を前提として、いくら資金が必要なのか、そして資金不足の場合、どのようにして工面する方法があるかを解説します。今、やるべきことを考えるきっかけにしてもらえたらと思います。
100歳まで生きた場合、老後に不足する生活費はいくら？
総務省の家計調査（2021年）によると、65歳以上の世帯主の可処分所得（実収入から、社会保険料や税金などをひいたもの。実質上の手取り額）約21万5000円に対して、消費支出は約23万3000円。1カ月当たり約1万7000円の赤字となっています。
© All About, Inc. 二人以上・無職世帯・持ち家世帯の老後資金
現在65歳の場合の100歳までの過不足額を計算した表です。2019年から20年までは不足額が縮んできていましたが、21年には可処分所得の減少が影響し、約740万円の不足になっています。2019年の不足額が約1480万円、2020年は約100万円、そして2021年の不足額は約740万円でした。
不足額が上下していますがいずれの年も赤字です。この赤字がでないよう、支出の見直し、貯蓄の取り崩し、そして資産の売却で資金を工面していくことになります。
老後はいつまで？ 平均余命まで生きるといくら必要になる？
何歳まで生きるかなんて誰にもわかりませんが、平均余命まで生きる場合と100歳まで生きる場合にいくら必要になるかを計算してみます。
平均余命は、厚生労働省発表の生命表（※1）によると、65歳のとき男性が19.97年、女性が24.88年です。年齢に置き換えると男性が84.97歳（65歳＋19.97年）、女性は89.88歳（65歳＋24.88年）となりますので、85歳と90歳までの必要額を計算します。
総務省の家計調査（2021年）から、毎月の不足額は1万7600円（100円未満切り捨て）で計算すると、以下のようになります。
（期間）：（時間）×（不足額）＝（必要な蓄え）
・65～85歳まで：240カ月×1万7600円＝422万4000円
・65～90歳まで：300カ月×1万7600円＝528万円
・65～100歳まで：420カ月×1万7600円＝739万2000円
あくまで単純に計算した場合の金額です。この計算によると、85歳まで生きた場合は、約422万円が必要になります。90歳まで生きると、528万円が必要です。100歳まで生きる場合は約740万円が必要ということです。
何が大事かというと、この結果に振り回されることなく、あなたの家計に置き換えて計算をしてみることと、そこから今、何をするべきかを考えることです。
老後の資金を工面する方法
老後資金の不足額がわかったところで、その不足をどう埋めていくかを考えます。真っ当にお金を増やす方法といえば、以下の2つが考えられます。
１． 支出を減らす・節約する
２. 所得を増やす（勤める、起業、資産運用による配当・利子・売却益）
ここではこの2つ以外の方法を挙げてみたいと思います。持ち家の場合には、次のような方法でお金を調達することができます。
▼1. リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、持ち家を担保にお金を借りることができる仕組みです。住み続けながら、まとまった資金ができることがメリットです。
この仕組みを使ってお金を借りた場合、亡くなるときまで元本を返済する必要はありませんが、毎月利息を支払わなくてはなりません。
返済は、本人が死亡したときに相続人が一括で行うか、不動産の売却代金で行うかになります。
借りられる額は、土地の評価額の50～60％程度が一般的です。ここでいう評価額は、金融機関の評価額です。固定資産税路線価や相続税路線価よりもさらに低く設定されることがあります。
銀行や信用金庫のほか、モーゲージバンク（不動産ローン専門の金融機関）で申し込むことができます。
▼2. 各都道府県の社会福祉協議会の不動産担保型生活資金貸付
各都道府県の社会福祉協議会が提供している不動産担保型生活資金貸付は、毎月30万円を限度に生活資金として融資を受ける制度です。
土地評価額の7割程度まで貸してもらえますが、月額30万円以内、土地評価額概ね1000万円以上、原則65歳以上、住民税非課税世帯か均等割課税の低所得世帯であること、推定相続人の中から連帯保証人1名以上などの条件が厳しく、実際にはあまり利用されていない制度のようです。
▼3. 持ち家を売却する
持ち家を売却すると、まとまった資金はできますが、その後の住まいとして高齢者施設や賃貸住宅などを確保し、家賃を支払い続けることが必要です。
家を売るにあたっては、売り急げばプロの業者に買いたたかれることになるので、長期的な計画を立てて、早めに（頭も体も元気なうちに）売却活動を始めてください。許容できる金額の買付申し込みが入ったら、欲を出さずに決断することが早く売るコツです。
不動産の売却で得たお金は譲渡所得として、所得税や社会保険料に影響するので、売却後のお金のやり繰りに注意が必要です。税理士など専門家に相談することをお勧めします。
▼4. セール アンド リースバック
いったん持ち家を売却をして、売った人からその家を借りて賃料を支払う仕組みが、「セール アンド リースバック」です。売却によってある程度まとまった資金ができて、かつそこに住み続けられるのが最大のメリットです。
欠点は、生涯借りられる（そこに住める）保証がないことと、賃料が割高であることです。10年くらいで元が取れるくらいの買取価格と賃料設定になると思われます。一部の不動産会社が積極的に行っているようです。まずは見積もりを出してもらうとよいでしょう。
賃貸の場合、老後資金はいくら必要？
最後に、賃貸住宅で老後を過ごす場合の老後資金を見ていきます。
© All About, Inc. 二人以上・無職世帯・賃貸（民営貸家）世帯の老後資金
民営貸家に居住している方々の統計を用いて過不足額を計算すると、毎月2万1104円の不足になります。100歳まで住み続けたとすると約886万円の不足です。持ち家の場合より不足額が多いという結果になりました。
▼地方別の平均家賃
年齢別の家賃（国土交通省の調査）を全国・東京都・福岡県で比べてみると次のようになります。
© All About, Inc. 全国・東京都・福岡県の年齢別の家賃比較（「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」より作成）
65歳以上の平均家賃は全国平均で4万6233円、東京は6万4830円、福岡は3万9671円です。地域差が大きいので、賃貸住宅情報サイトなどで住みたい地域の相場を確認してみるとよいでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅の費用はいくら必要？
健康であってもバリアフリー完備、見守り、生活相談などサービスを受けられる住宅（サービス付き高齢者向け住宅）に住む場合、家賃・共益費・サービス費の平均月額は10万円前後（※2）となっています。
・全国：10万7000円
・大都市：12万5000円
・地方：8万9000円
高齢になってからの住居は、お金だけでなく、自身の健康状況・家族関係によるので予測が立てづらいのですが、想定できる最大の費用を必要資金として準備しておくことが理想です。
おわりに
前例のない超高齢時代を迎えています。何が起こるかわからないのに、お金だけで備えようとすると、何億円あっても不安な気持ちは晴れないかもしれません。ならば今の自分自身の状況を把握して、何が起きても乗り切れるように、知識や稼ぐ力を身に付けておくことが一番の備えだと思います。
【出典】
※1：「第23回生命表」（厚生労働省・5年ごと調査、2022年の発表）
※2：サービス付き高齢者向け住宅に関する懇談会「サービス付き高齢者向け住宅の現状等」
文：井上 陽一（ファイナンシャルプランナー）
大学卒業後、保険・不動産・会計業界を経て「金融商品や保険等の販売をしないファイナンシャルプランナー事務所を作ろう」と独立。福岡県を拠点に、実務経験に裏付けられた提案力で、家計や企業経営の改善を行う。
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