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・ ・ ｛東山道・美濃国・百姓の次男・栗山正博｝・
伝統的日本家屋は、１００年でも、２００年でも、定期的修繕を繰り返せば１０００年以上でも持つ。
近代的日本家屋、特にバブル経済以降の日本建築は３０年〜５０年が限度である。
そもそも、そういう考えで造られてのだから。
伝統的日本家屋のつもりでバブル経済期日本建築を信じること自体が、そもそもバカな事である。
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１９８０年代以降のバブル好景気で、人々をマスコミに踊らされて思考停止状態となり、バブル崩壊で精神・心理的負のスパイラルに陥った。
社会に隠れていた精神・心理的負のスパイラルは、人口激減・少子高齢化でハッキリと顕在化する。
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２０１７年９月１６日号 週刊現代「今後５年以内に日本中で起きる不動産の大問題
あなたは大丈夫？
マンション立て替えの『天国』と『地獄』
タダでピカピカ新築の部屋に住む人、話がまとまらずボロボロの部屋に住み続ける人」
４０年前、ローンを組んでようやく買ったマンション。設備が古くなり、不便も出てきた。じゃあ、みんなで立て替えを検討しようか──。そこで初めて発覚する、難題の数々。人生を左右する運命の分かれ目だ。
……
現在、日本には６００万戸以上のマンションがあり、築３０年超の物件は１００万戸を超える。これから５年もすれば、建て替えの問題に直面する物件が激増することは必至だ。ところが、これまで建て替えに成功した事例はわずか２００件超。住人の５分の４以上の賛成が必要であるという条件が重くのしかかり、ほとんどの物件は建て替えをできていない。
建て替えに成功すれば住環境は大幅に改善する。後述する通り、うまくいけば建て替え費用すらかからない。一方、建て替えに至らない場合は悲惨だ。古い設備とボロボロの環境に修繕費も追いつかず、最悪の場合スラム化したマンションで生活せざるを得ない。いまマンションに住んでいる人は、どんなに関係ないと思っていても、建て替えの成否によって、『天国行き』と『地獄行き』に分かれることになる。
では、建て替えに成功するのはどんな物件か。
戸数を増やせるか否か
……
このように、建て替えが成功する物件には明確な『条件』がある、と言うのは住宅ジャーナリストの榊淳司氏でる。
『建て替えが成功するのは、マンションの容積率に比較的余裕があって建て替えによって新たに部屋をつくることができ、それを売ることで、元の居住者の負担がゼロになるケースです。実際、これまで建て替えに成功した事例は、元の居住者の負担が実質ゼロだったものがほとんど。場合によっては、工事中の仮住まい、引っ越しの費用まで出ることもある。逆に負担が重い場合には、厳しいと考えた方がいい』
好立地、好条件の物件が基本的には建て替えを成功させていく一方で、建て替えのタイミングを逸したマンションの中は、ボロボロの『限界マンション』となっていくものもある。
埼玉県坂戸市にある３階建てのマンションは、朝日新聞に、建て替えや解体ができない物件として報じられた。築４０年で、１階部分にはツタが絡まり、一部は２階にまで伸びている。階段は茶色い錆びに覆われてボロボロ、いまにも崩れ落ちそうだ。
『分譲当時から管理組合が機能しておらず、建て替えの話などが出ることなく、ここまできてしまったようです。数年前に、今後について所有者の間で話し合いが持たれ、更地にして売却する話が出たそうですが、そのためには所有者が全員一致しなくてはならい。しかし、たったひとりが反対し、処分しようがない。結局、こんな状況になってしまっているようです』（全国紙社会部記者）
高齢の住民が反対する
これが、建て替えに失敗したマンションの末路だ。自分とは関係ない『特殊な事例』だと捉える向きも多いかもしれない。しかし実は、限界マンションの『予備軍』となっている物件は、そこかしこにある。
杉並区にある７階建てのマンション。最寄り駅から徒歩７分。５０戸が入る物件だ。築４２年と、建て替えを考慮すべき時期だが、検討はまったく進んでいない。
『私が「建て替えを検討しよう」と提案しても、ほかの住人、とくに高齢の方はほとんど無視に近い状況です。せっかく買った物件なのに、このまま価値が下がるかと思うよやり切れません』と語るのは、このマンションでひとり暮らしをする玉井洋さん（仮名・４０代）だ。
……
玉井さんが建て替えを考えたきっかけは、耐震診断だった。玉井さんが管理組合の理事を務めていた数年前、折しも東京都が、一部のマンションは耐震強度の診断せよという条例を制定した。このマンションも補助金を得て診断をした。
『安全性を示す数値が基準を下回っていたんです。耐震補強工事にかかる金額を試算してもらうと、一戸あたり２００万円程度とのこと。私はいっそのこと建て替えたほうがいいと思い、それを提案しました。すると７０代の理事の方たちから「私が死ぬまで待ってよ」「もう何年も生きないのに建て替えなんてバカバカしい」「工事の間、どこに住めって言うの？」と集中砲火でした。しかも、補強工事もしたくないと言う。理由は、「耐震補強をしなくても罰則規定がないから」。これではマンション価値も下がる一方。せっかく買った物件ですが、おカネができれば出て行きたい』
玉井さんと親しい住民の中には、建て替えに積極的な人もいる。しかし、協力者は少なく、建て替えの目はない。
こうして建て替えが遅々として進まない中、転出者が増えると、『限界マンション化』が進んでいくことになる。まさに負のスパイラルだ。
とくに高齢者が多くなれば、当然建て替えは遠のく。マンション管理士の日下部絵理氏が言う。
『築３０年以上が経過した建て替えが必要な物件には、高齢の住民が多い。そういう方は老朽化していても慣れて居心地のいい部屋に住み続けたい。私も修繕か建て替えの手伝いに入って「そっとしておいてください」と言われたこともある。年金で生活をしている人は、なんとか住宅ローンを返済し終え、月数万円の管理費等を年金でやりくりしている場合が多い。そうした方にそれ以上の負担は厳しい』
若い人が多くても、人間関係がこじれて、建て替えに失敗するケースも少なくない。新日鉄興和不動産の常務執行役員・松本久長氏が言う。
『多数の集団の意志を一つにまとめるのは本当に難しい。人間関係のもつれの中で、建て替え話が止まってしまうこともあります。ある物件では、建て替え推進派と反対派に分かれてしまい、一度建て替えが頓挫した。その後、反対派がもう一度、建て替え話を始めたのですが、今度は前回の推進派が強硬に反対して、話が立ち消えになりました。だからこそ、事業者が住民の意見を聞いて解決策を探る作業も大切です』
スラム化するマンション
マンション再生・建替・支援センター理事長の阿波秀貢氏も言う。
『ある２３区内のマンションでは、持ち出しはあるものの、全住民から建て替えの合意を得ていた。ところが、ともに建て替え賛成の理事会のメンバー２人が主導権を奪い合って決裂。最終的に、「建て替えはしばらく見合わせます」と言われたことがあります』
だが、都市の人気エリアや現在も新築物件の分譲が行われている地域のマンションで『住民の合意形成ができない』というだけなら、まだ建て替えの可能性はある。しかし、多くの物件は余剰床もなく、立地も抜群にいいわけではない。経済的な負担が重くなりすぎては、建て替えにはわずかな可能性もない。富士通総研の主任研究員・米山秀隆氏が語る。
『第一世代は５０〜６０年代に都心で建っています。その頃はまだ立地がよく、容積率にも余裕がある。いま建て替えが進んでいる物件は、そうした好条件だからこそうまくいっている。
しかし、今後建て替えの必要な物件が出てくる郊外の大量の物件は、都心へのアクセスがいいわけではないし、都心であっても、狭小物件が多い。さらに、当時の法令上は合法だったけれど、法律が変わって、いまよりも容積率を小さくしなくてはならない物件も少なくない（既存不適格）。つまり、建て替えをすると部屋が狭くなるのです。さらに建て替えが進みにくくなることは必至です』
さくら事務所所属のマンション管理コンサルタントの土屋輝之氏も言う。
『いま、建て替えの要件を緩和しようという風潮もありますが、それで簡単に建て替えが進むともおもえません。今後は、建て替えもできない、建物や設備の大改修もできない、建物を壊すこともできない、この３つの「できない」によってマンションはスラム化していく。３〜４年後、これが社会問題になり始めるのは間違いありません』
いい場所に建つマンションは建て替えがうまくいき、郊外のマンションや狭小のマンションは、そもそも建て替えをするのが不可能──。
天国と地獄、この国のマンションには、激しい格差が存在している」
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全ての元凶は、日本民族日本人の人口激減と少子高齢化、若者の減少と高齢者の増加である。
若者は貧困化して、将来に望みを持てず、結婚を諦め、子供を産もうとしない。
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日本人は、目先の利益・金儲けしか考えない短絡的な人間で、将来の事まで展望し考えて行動する事ができない人間で、鈍臭い鈍才であって優秀な秀才ではない。
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日本国家が存続する為には、国民の構成員を入れ替えるしかない。
それが、外国人若者１，０００万人移民政策の隠された本音である。
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そもそも、日本民族日本人は汚い雑種・混血であって綺麗な純血種ではない。
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人に寿命があるように、国にも民族にも寿命がある。
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